出手派：十年來沒人虧別等了

　　每次回調(diào)都是好時(shí)機(jī)：從近十年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來看，每一次政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)都會(huì)有一次短暫的回調(diào)，但是回調(diào)之后必然是新一輪的上漲，而且漲幅都要高于以前。

　　政策出臺(tái)時(shí)，交易雙方會(huì)在短期內(nèi)僵持，手上有多套住房的投資客會(huì)集中選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)降價(jià)出售部分，這正是淘好房子的時(shí)機(jī)。目前房產(chǎn)在中國(guó)依然是收益最穩(wěn)定最高的投資渠道，在未來通貨膨脹的情況下，不動(dòng)產(chǎn)是最好的選擇。

　　盡管你有一千條理由說房?jī)r(jià)會(huì)跌，盡管你有一萬個(gè)觀點(diǎn)說房?jī)r(jià)與老百姓的收入水平不相匹配，房?jī)r(jià)卻沒有按照人們的愿望下跌。中國(guó)的房?jī)r(jià)在最近幾年是不會(huì)有大的下跌的，更不會(huì)崩盤。至少在剛性需求還存在時(shí)，至少在城市化率還在上升時(shí)，至少在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還在高速增長(zhǎng)時(shí)，至少在制度還沒有改革時(shí)，至少在中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒有新的發(fā)動(dòng)機(jī)來替代時(shí)，至少在人們的消費(fèi)觀念還沒有改變時(shí)。

　　十年來買房的都沒虧：2000年我在合肥買了第一套房子，今年4月，通過中介以65萬元成交價(jià)賣了。雖然已經(jīng)住了10年，翻了3倍的房?jī)r(jià)在我看來已經(jīng)高得相當(dāng)離譜了，但和新開盤的樓盤比起來，買房人覺得還是很劃算的。這十年，股市有漲有跌，房市卻只有暴漲只有徘徊，沒有下跌過。

　　我問過很多的人，從2000年到2010年這十年，沒買房的人嘴里罵著房?jī)r(jià)的100個(gè)十惡不赦，心里沒有幾個(gè)不把腸子都悔青的。

　　觀望派：正是亂的時(shí)候先別急

　　越通脹越不能買：通脹對(duì)購(gòu)房者來說是把“雙刃劍”，甚至是一個(gè)天大的陷阱。

　　在通脹預(yù)期出現(xiàn)，或通脹發(fā)生的早期，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲。一旦發(fā)展到中期，當(dāng)利率不斷提高，高達(dá)20、30甚至更高的時(shí)候，其高額的利息將成為購(gòu)房者的“絞索”。當(dāng)越來越多的斷供出現(xiàn)，越來越高的高位購(gòu)房者不得不拋出房產(chǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)將直線下墜。越是下墜，恐慌性拋售的人越多，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)雪崩。如果你要在通脹下買房，傻不可怕，可怕的是做最后一個(gè)傻子。

　　現(xiàn)在是“買方市場(chǎng)”：樓市真正走出困境應(yīng)該在明年，所以房?jī)r(jià)可能還會(huì)有相當(dāng)?shù)南抡{(diào)空間。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)彌漫著濃烈的觀望氣氛，供需雙方的博弈尚處在劍拔弩張的階段。以成交量的回暖來宣示樓市春天的到來，還為時(shí)太早�，F(xiàn)在買房的確開始具備一定的誘力，但別太急躁，因?yàn)楝F(xiàn)在是“買方市場(chǎng)”，還不到抄底的最好時(shí)機(jī)。

　　等開發(fā)商著急了再買：如果要想降低風(fēng)險(xiǎn)，目前購(gòu)房一定要悠著點(diǎn)！首先，在未來的幾個(gè)月內(nèi)，沒有多少人再給你爭(zhēng)搶了，你所看到的“滿堂紅小紅旗”的銷控板大多都是假的了，因?yàn)�，提高�?0%，首套房提高到30%，三套房停止貸款，就這幾點(diǎn)就已經(jīng)把大量的投資投機(jī)客戶和少量剛性需求的客戶拒之門外，剩下來的符合條件又具備購(gòu)房條件的客戶是少之又少。

　　此外，本輪調(diào)控“槍打出頭鳥”，一線城市在“限購(gòu)令”的威逼下，未來幾個(gè)月必將是量跌價(jià)平或者是量?jī)r(jià)齊跌。既然如此，何不等多起來、開發(fā)商著急起來、房?jī)r(jià)相對(duì)合理起來、很多人都不搶的時(shí)候，再悠哉悠哉地選擇自己中意的好房子呢？

　　逍遙派：看漲跌沒啥用甭糾結(jié)

　　買房要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光如果明年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被嚴(yán)管，上半年房?jī)r(jià)向下調(diào)整是有可能的。但我們買房不是只看一兩年的收益，如果用5-10年的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看，你或許有另外一番答案。有些人最喜歡聽專家說房?jī)r(jià)跌，最想扒開發(fā)商的皮，但事實(shí)上樓市調(diào)控卻不給力，房?jī)r(jià)依舊飄搖不定。

　　什么都是浮云，房?jī)r(jià)漲跌，爭(zhēng)論無用，買房賣房還是要自己做主。市場(chǎng)有自身的規(guī)律市場(chǎng)總會(huì)按照自己的方式走，人為的頂部永遠(yuǎn)不會(huì)是真正的頂部。自2003年以來，政府的每次調(diào)控都以失敗告終。房產(chǎn)市場(chǎng)在暫時(shí)的打壓過后，仍會(huì)按照中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的邏輯再度上揚(yáng)，尋找真正的市場(chǎng)頂部。我想那時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)也將走向成熟，市場(chǎng)會(huì)賦予它應(yīng)有的價(jià)值。

　　不看房?jī)r(jià)看能力別看房?jī)r(jià)了，還是看自己的負(fù)擔(dān)能力吧。標(biāo)準(zhǔn)是什么？提供一個(gè)參考指數(shù)：房貸不能超過收入的30。能做到就買，做不到就不買。不要迷信國(guó)際慣例，不要迷信收入水平，不要迷信調(diào)控措施。想要買房就買，房?jī)r(jià)調(diào)整也不用著急；不想買房就不買，房?jī)r(jià)上漲了也不要怨天尤人。

　　諸多“利空”下降無疑到今年年底，如果國(guó)家覺得調(diào)控效果并不明顯，就會(huì)祭出“稅收”這面最厲害的旗幟。面對(duì)“稅收”這一強(qiáng)大的武器，投資客不再也不敢坐地起價(jià)。而2012年將有更多的和平價(jià)房上市，再加上周邊環(huán)境的動(dòng)蕩，我認(rèn)為2012年全年的房?jī)r(jià)都是下跌狀態(tài)，特別是春天的幾個(gè)月，幅度更為明顯。

　　仍將在“罵聲中成長(zhǎng)”我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在很大程度上是靠刺激性貨幣政策來支撐的，過于壓縮新增貸款規(guī)模，很可能對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊。因此，適度寬松的貨幣政策還會(huì)繼續(xù)，流動(dòng)性過剩的問題也就很難消除。

　　小幅加息會(huì)刺激樓市資金外流，加劇通脹，加息頻率太高又可能會(huì)重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)。面對(duì)全球性流動(dòng)性過剩和外貿(mào)受阻的情況，股市不振，擴(kuò)大內(nèi)需仍然在很大程度上要依靠房地產(chǎn)的發(fā)展，因此，調(diào)控政策有所改變不是沒有可能。

　　警惕二三線城市房?jī)r(jià)瘋漲調(diào)控政策的重點(diǎn)區(qū)域依舊集中在北上廣這樣的一線城市，房?jī)r(jià)的漲跌幅度不會(huì)很大。需要警惕的是二三線城市，二三線城市由于對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴，政府的調(diào)控執(zhí)行力存在疑問，尤其是限購(gòu)政策會(huì)隨著時(shí)間的推移而逐漸化為無形。一旦調(diào)控放松，房?jī)r(jià)暴漲的可能性極大。

　　不跌不漲最可怕2011年后如果房?jī)r(jià)漲跌幅度不大，觀望了兩三年的家庭可能會(huì)考慮買房，如果房?jī)r(jià)小跌，可能會(huì)出現(xiàn)搶房，樓盤交易量大幅增加，開發(fā)商資金回籠，銀行壓力減小。其后果是，擔(dān)心了一陣子的開發(fā)商和炒房者就像吃了一顆定心丸，加倍的貸款蓋樓或者炒房，而銀行會(huì)繼續(xù)瘋狂放貸，印鈔機(jī)繼續(xù)開動(dòng)，虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫更大，物價(jià)繼續(xù)瘋漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到更大的創(chuàng)傷。換句話說，如果你想跳的高，先蹲低一點(diǎn)。房?jī)r(jià)就是這句話的最好例子，在經(jīng)過小幅下跌以后會(huì)出現(xiàn)更大的報(bào)復(fù)性反彈。

　　專家建議：暫不買房10條理由

　　一、價(jià)值學(xué)上，房?jī)r(jià)虛高嚴(yán)重，物非所值，不值得花大頭錢去買本不值這些錢的東西，一旦回歸本位虧損太大。

　　二、倫理學(xué)上，房為身外之物，生不帶來死不帶去，租房住也成，“千年田地八百主，田是主人人是客”，人不能像蝸牛一樣背殼前行。

　　三、社會(huì)學(xué)上，現(xiàn)在工作不穩(wěn)定，不是鐵飯碗，今天甲區(qū)打工，明天乙區(qū)上班，買房不利于遷徒。

　　四、經(jīng)濟(jì)學(xué)上，貸款利息太高，造成融資成本過大，如果租房住，省下的首付錢使你既有積蓄，又可用它的利息支付房租，而且避免了買房貸款的高利息，里外一算，不買房比買房合算多了。

　　五、投資學(xué)上，如果房?jī)r(jià)只能漲不能跌，你買了投資可以，如果住的話，它升不升值與你無關(guān)，除非你怕將來買不起，現(xiàn)在才有必要買。問題是，將來它不可能升值，倒極可能貶值，你買它有什么用。商品房商品房，是商品就要尊重市場(chǎng)規(guī)律。

　　六，生理學(xué)上，當(dāng)房奴受雙重壓迫，一是拼命工作透支體力，二是怕丟工作心理壓力，而且樓市的風(fēng)聲鶴唳對(duì)你還有刺激，所以，你窮其一生，就為一個(gè)房子太不值得。

　　七，事業(yè)學(xué)上，積蓄用在哪最合理，如果你想創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然用它投資，但一不定非是房地產(chǎn)還可是其它方面，你做這方面的老板和事業(yè)，豈不更好。

　　八，未來學(xué)上，將來形勢(shì)難以估料，經(jīng)濟(jì)，政治，軍事，自然，家庭等等都有不確定的因素，如果因一套房子套住自己，弄得將來憋氣后悔，或者家里老人沒錢看病，生活緊張，這值得嗎。

　　九，政策學(xué)上，現(xiàn)在的政策是支持開發(fā)商的，將來隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和民主進(jìn)程的發(fā)展，政策總要轉(zhuǎn)移，民生問題應(yīng)居首位。

　　十，博弈學(xué)上，開發(fā)商、政府、銀行、百姓，四者在博弈，開發(fā)商在利益刺激下瘋狂了，到處圈地，到處建設(shè)，利令智昏，政府為了政治和經(jīng)濟(jì)目的，配合開發(fā)商掏百姓的腰包，百姓對(duì)土地資源和市場(chǎng)做了錯(cuò)誤的判斷，即土地資源有限，市場(chǎng)需求量大，結(jié)果上了套，心甘情愿做房奴。其實(shí)，市場(chǎng)和社會(huì)形勢(shì)都是存在大量變數(shù)的。調(diào)整土地資源和市場(chǎng)形勢(shì)起碼還有以下幾種因素，一是土地資源可通過整合實(shí)現(xiàn)，舊城區(qū)、低洼地改造，城市間[最新消息價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]人員流動(dòng)，西部大開發(fā)和東北、西南大開發(fā)，空置房版稅等，都會(huì)對(duì)上述兩點(diǎn)產(chǎn)生刺激。

　　現(xiàn)在是雙方對(duì)抗時(shí)期，以前是購(gòu)買方不明白，一個(gè)勁地買，有錢人不在乎，市場(chǎng)紅火，現(xiàn)在則是看明白了的人在等，沒看明白的人沒錢不買，所以，現(xiàn)在是市場(chǎng)嚴(yán)重疲軟，開發(fā)商回天無力�，F(xiàn)在持幣觀望方需要的是耐心。雙方都在等對(duì)方先敗下來，這是一場(chǎng)意志對(duì)抗賽。